Market Update 03/2025 – O que os números do mercado imobiliário não te dizem (mas devias saber)

2024 fechou com tudo menos tédio no mercado imobiliário. E os primeiros meses de 2025 estão a confirmar aquilo que muitos sentem, mas poucos sabem explicar:

os preços continuam a subir, mas nem toda a gente está a ganhar com isso.

Se queres comprar, vender ou simplesmente perceber para onde isto vai, este artigo é para ti.

Em 60 segundos:

• Valorização dos preços no 4T2024: +11,6%
• Valor mediano das avaliações bancárias: 1.810€/m² (recorde histórico)
• Volume de vendas no 4T2024: +32,5% (face ao 4T2023)
• Compradores estrangeiros: -5,9% em 2024
• Renda média em Lisboa: 15,93€/m²
• Volume de crédito à habitação: +20,8% em 2024
• Inflação em fevereiro de 2025: 2,4% (a abrandar)

O que os números nos mostram (e o que escondem)

Tendência #1 – A valorização continua… mas não para todos

O Índice de Preços da Habitação subiu 9,1% em 2024. Mas no 4T2024 esse crescimento foi ainda mais acentuado: +11,6%.

Curiosamente, são as habitações novas que mais estão a puxar a média neste último trimestre (+12,4%), enquanto as usadas estão a manter o ritmo (+9,6%).

Mas Lisboa quebrou o padrão: os preços caíram ligeiramente (-0,3%), enquanto concelhos como Setúbal (+17,9%), Beja (+24,1%) e Santarém (+17,1%) explodiram em valor.

Tendência #2 – Crédito dispara e os bancos estão confiantes

O valor total do crédito à habitação em 2024 chegou aos 33,8 mil milhões de euros. Estamos a falar de um crescimento de +20,8% face a 2023.

E os sinais de conforto dos bancos estão lá:

• O valor mediano das avaliações bancárias chegou aos 1.810€/m² em fevereiro de 2025,
• Houve +24% de avaliações face a fevereiro de 2024.

Em termos simples?

A banca acredita que os imóveis continuam a valorizar e que o risco de concessão de crédito está controlado.

Tendência #3 – Arrendar está (ainda) mais caro. Comprar continua desafiante, mas…

Arrendar uma casa em Lisboa custa agora 15,93€/m². E há zonas na Margem Sul e no Porto onde os valores também ultrapassam os 2.500€ mensais com facilidade.

Mas há um dado interessante:

• A taxa de esforço no arrendamento é de 83%
• Enquanto que na compra desceu para 70%

Ou seja:

para muitas famílias, comprar está a tornar-se ligeiramente mais acessível do que arrendar.

Ajuda o facto de a inflação estar a abrandar (2,4% em fevereiro) e a Euribor ter vindo a descer desde meados de 2024. Não é ainda uma “folga”, mas é um sinal.

E o que é que isto muda para ti?

Se queres comprar:

• Pode ser um bom momento para aproveitar a descida da Euribor e comprar com mais previsibilidade.
• Mas a localização continua a ser tudo: há zonas em claro sobreaquecimento.

Se queres vender:

• Se tens um imóvel usado, este é um dos momentos mais favoráveis dos últimos anos.
• A procura está firme e os preços continuam a subir.

Se o teu objectivo é investir:

• O mercado de arrendamento continua com pressão elevadíssima (em Lisboa, há 21 famílias a concorrer por cada casa).
• A rentabilidade está garantida para quem souber escolher.

O que espero ver nos próximos meses

• Os preços devem continuar a subir, mas a um ritmo mais moderado, sobretudo em zonas onde já houve grande valorização.
• A descida da Euribor será mais lenta do que muitos esperam, mas o pior já passou.
• As zonas emergentes continuam a ser o palco das boas oportunidades: interior, Margem Sul, cidades com acesso ferroviário rápido.

Resumindo…

Mais do que saber quanto custa uma casa, o essencial é perceber o jogo por trás dos números. E é isso que permite tomar decisões com segurança e visão.

Porque uma casa é muito mais do que quatro paredes.

É uma decisão estratégica. E emocional. E financeira. Tudo ao mesmo tempo.