Market Update 05/26

Os preços aceleraram. Mas o volume já não acompanha.

Há dois números do INE de Abril que me ficaram a remoer.

O primeiro: os preços de transacção subiram 17,5% homólogos no 4.º trimestre de 2025. Depois do T3 ter abrandado para +16,1%, o ritmo voltou a apertar.

O segundo: no mesmo trimestre, as escrituras caíram 5,3% em termos homólogos. Foi o primeiro trimestre do ano em terreno negativo e não apareceu de repente. A desaceleração foi clara ao longo de todo o ano: T1 +16,0%, T2 +15,6%, T3 +4,0%, T4 −5,3%.

Cada um sozinho conta uma história. Juntos, contam outra.

Os números em quatro pontos:

• Índice de Preços da Habitação 4T 2025: +17,5% homólogo | Transacções: 41.789 (−5,3%) — INE
• Avaliação bancária Pen. Setúbal: 2.653 €/m² (+24,8%, +1,7% só em Março) | Portugal: 2.151 €/m² (+16,5%) — INE Mar 2026
• Preço pedido: Barreiro 2.925 €/m² (+26,8%) | Moita 2.702 €/m² (+34,5%) | Lisboa 6.082 €/m² (+9,6%) — Idealista Mar 2026
• Crédito habitação: TAEG 4,77% | Euribor 6M 2,32% | 76% dos novos contratos em taxa mista — BdP/ECB Q1 2026

O que isto provavelmente quer dizer: a oferta encolheu.

Os dois números – preços a acelerar, escrituras a cair – só parecem contraditórios se forem lidos isolados.

Vistos juntos, contam uma história simples: falta produto.

Quando há pouca oferta, acontecem ao mesmo tempo duas coisas. Caem as transacções, porque não há o que vender. E sobem os preços, porque o pouco que aparece é disputado por quem tem capacidade de comprar.

Não é uma teoria. É o que se vê no terreno todos os dias. Os imóveis bem posicionados em preço vendem em dias.. E esses praticamente não chegam aos sites e portais. O que sobra fica meses, e arrasta a média estatística com ele.

A aceleração da avaliação bancária na Península de Setúbal é a confirmação mais limpa que temos: +1,7% num só mês, contra +1,4% na média nacional. Os bancos não avaliam mais alto por capricho… Avaliam mais alto onde o stock disponível encolheu mais.

E é por isso também que Lisboa, com mais oferta acumulada, cresce só 9,6% no último ano — enquanto a Margem Sul, mais apertada, está nos +20% para cima.

Lisboa está a parar. A Margem Sul ainda não.

Lisboa cresceu 9,6% no último ano. O Barreiro 26,8%. A Moita 34,5%.

Almada (+23,1%), Seixal (+17,9%) e Setúbal (+12,9%) ficam todos abaixo destes dois.

Em parte é  um “catch-up” – quem começou mais barato sobe mais rápido. Mas em parte, é também o efeito que descrevi acima: a oferta na Margem Sul é mais limitada e a concentração da procura por menos stock empurra os preços com mais força.

O que é menos óbvio é que dentro da própria Margem Sul a divergência está a aprofundar-se. Almada já está nos 3.755 €/m². O Barreiro nos 2.925. Comprar “na Margem Sul” deixou de querer dizer alguma coisa concreta. Cada concelho já tem o seu jogo próprio. E nalguns, já estamos a meio do jogo.

A taxa estabilizou. E 76% sabe disso.

A Euribor 6M está nos 2,454%, a 12M nos 2,747%. O TAEG médio dos novos créditos está nos 4,77%.

Mas não é o nível absoluto que conta. É o que está a parar.

76% dos novos contratos de crédito habitação no primeiro trimestre de  2026 são em taxa mista — fixa nos primeiros anos, variável depois. Quem assina hoje quer fixar a prestação por uns tempos, porque já não conta com a Euribor a continuar a cair ao mesmo ritmo.

Se o BCE continuar a pausa que tem feito, este número ainda sobe.

Em linguagem de café:

O dinheiro mais barato já passou. Quem espera pelo “ainda baixa mais um bocado”, pode estar a esperar pelo que já não chega.

E o que faz quem está a comprar, vender ou investir agora?

Para quem compra, parou de fazer sentido esperar pela altura perfeita. A descida das taxas que faltava, fez-se. Os bons imóveis vendem em dias. Esperar custa em prestação e em preço… e a margem para “negociar com força” é mais estreita do que se conta nas conversas de café.

Para quem vende, é a janela mais favorável que vamos ver tão cedo. Mas pedir muito acima do alinhamento do INE/avaliação bancária deixou de funcionar. O mercado filtra-te para fora nos primeiros 30 dias, e a partir daí o preço final cai sempre.

Para quem investe em arrendamento, a pressão mantém-se em toda a Pen. Setúbal. A oferta continua escassa, e quem souber comprar bem continua a tirar yield acima da média.

Em síntese

O mercado não está a abrandar.

Está a mudar de fase.

Os preços aceleram porque a oferta encolheu e não porque a procura tenha disparado. As taxas estabilizaram, mas a maioria já não conta com mais descida. E uma casa, hoje, deixou de ser um produto de prateleira.

É uma decisão estratégica e financeira e emocional.

Quem entrar no mercado em 2026 sem perceber esta mudança … vai operar com as regras de 2024 num jogo que já não é esse.

Daniel Baptista

Simplificar o imobiliário.